朔政发〔2006〕45号

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各县、区人民政府，市直各委、办、局：

　　“城中村”即城市规划区范围内的村庄。改造“城中村”，对于加快城市化进程，解决规划布局不合理、用地浪费、环境卫生脏乱差和社会治安问题、合理整合城市要素、扩容提质、提高城市功能、全面推动社会进步，具有十分重要的意义。同时，也是从整体上改善城市形象、提高城市竞争力的一项战略任务。

　　“城中村”改造工作是一项复杂的系统工程，事关全市经济发展和城市建设大局。为保证我市“城中村”改造工作健康有序地进行，现提出如下意见：

　　一、“城中村”改造工作的指导思想、总体目标和基本原则

　　(一)指导思想

　　以党的十六大精神和科学发展观为指导，以提高我市物质文明、精神文明、政治文明水平和全面建设小康社会、社会主义和谐社会为目标，统一规划，先行试点，分步实施，整体推进。努力实现“城中村”改造工作“双赢”，即“城中村”居民和集体组织的合法权益得到保障，赢得符合现代城市文明的居住和生活环境；城市整体上改变面貌，提升功能和品位，赢得经济发展和社会进步。

　　(二)总体目标　　

　　通过改造，使我市“城中村”的经济、社会、环境、建设和管理水平等实现从农村到城市的彻底转变。

　　(三)基本原则　　

　　1、农民的近期利益与远期利益相结合；

　　2、“城中村”改造服从城市总体规划；

　　3、整体政策推动和各“城中村”村民自愿改造相结合；

　　4、建设改造、经济发展与生态环境协调发展相结合。

　　二、“城中村”改造的基本内容

　　(一)由社区居民委员会，替代原“城中村”村民委员会的自治组织职能。

　　(二)“城中村”原集体企业依法改制为股份制等多种形式的现代企业。

　　(三)“城中村”现有的村民转为市民，纳入城市居民的社会保障体系。

　　(四)“城中村”集体土地依法转为国有土地。

　　(五)“城中村”农民由务农转为务工等多渠道就业。

　　(六)将“城中村”建成现代文明社区。

　　三、“城中村”改造的基本政策

　　(一)关于“城中村”村改居的政策

　　“城中村”改造范围内的村民委员会的自治组织职能由社区居民委员会行使。具体由所在区政府组织实施。

　　(二)关于“城中村”村民“农转非”的政策

　　1、“城中村”的“农转非”工作与“城中村”改造同步进行，改制后的“城中村”村民农业户口全部转为城市居民户口。

　　2、“城中村”村民“农转非”由市发改委按“城中村”改造计划下达“农转非”指标，市公安部门按程序对符合“农转非”条件的户数和人数审批办理。(其中超计划生育的，待计划生育部门按有关规定处理后予以办理)。

　　(三)关于“城中村”改造的土地政策

　　1、“城中村”村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部换发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置费用。

　　2、集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。

　　3、“城中村”在土地条件许可的前提下，根据“城中村”改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。

　　4、“城中村”改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制。人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地(道路红线30米以下)、小区级及以下配套公用绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地(公益设施)、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路(道路红线30米及以上)

　　及两则绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，“城中村”改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。　　

　　5、“城中村”改造易地置换的，应整村迁移。由“城中村”所在区政府按照城市总体规划和土地利用总体规划负责选址，报市政府审定。

　　“城中村”易地改造需占农用地的，依法办理农用地转用审批手续；需占用其他村集体土地的，依法办理征用土地审批手续。以上报市政府批准后，市国土部门以划拨或出让方式供地(包括居住用地、生产用地及经济发展用地)。易地置换腾出的集体土地，依法转为国有土地进行储备。

　　6、“城中村”就地改造的，集体土地经批准依法转为国有土地，依法对房屋确权；除村民住宅用地外，其余土地可以进行招商引资、有偿开发。“城中村”改造过程中所获土地收益，主要用于“城中村”改造和缴纳有关社保费用。

　　(四)关于“城中村”集体经济改制的政策

　　原村集体经济组织依法改制为股份制或其他形式的现代企业。改制前各村根据自己的实际情况制订具体的改制方案，经村民大会通过后实施，并报区政府备案。　　

　　(五)关于“城中村”房屋确权和拆迁补偿的政策　　

　　1、1986年12月31日《土地管理法》实施以前，已办理集体土地房地产证的房屋，换领城市房屋所有权证。若该房屋进入市场交易，须补缴国有土地使用权出让金。

　　2、1987年1月1日《土地管理法》实施之日起至1998年12月31日《土地管理法》修订后实施之日止，原村民经批准使用的、在集体土地上兴建的房屋，用地面积符合当时国家规定标准的，予以确认土地使用权和房屋所有权，换发城市房屋所有权证；未经批准或者超过批准面积(包括一户多宅和一宅超面积)占用集体土地建设的房屋，依照城市规划和土地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补交国有土地使用权出让金后予以确认土地使用权和房屋所有权，核发城市房屋所有权证。若该房屋进入市场交易，须补缴国有土地使用权出让金。

　　3、1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准的面积(包括一户多宅和一宅超面积)占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后的《土地管理法》及其相关法规的规定执行。

　　4、“城中村”原宅基地已建房屋，二层以下予以确权，并按评估价补偿。

　　5、“城中村”房屋拆迁补偿具体办法由所在区政府结合实际情况依法制定。

　　(六)关于“城中村”改造规划、市政设施和环卫管理的政策。

　　1、“城中村”改造要根城市总体规划，依法按照“城乡统筹、一村一策”的原则进行。

　　2、“城中村”改造建设规划，要在城市总体规划和分区详细规划的指导下进行编制。外部环境、内部公共配套以及住宅的规划和建设要与城市协调，并适度超前。

　　3、“城中村”改造中所涉及应由市承担的市政公用设施，市政府优先安排资金建设，改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。

　　(七)关于“城中村”改造后学校管理的政策

　　1、改造后的“城中村”学校根据国家有关政策规定，一律划归教育行政部门管理。

　　2、学校的教育用地及校舍和教学设施设备，依照有关规定，不得挪作他用。

　　3、学校的教育经费、教学管理和日常行政管理，由所在区教育行政部门统一管理。

　　4、中小学建设按批准后的“城中村”改造的规划选址，所需建设资金在“城中村”改造经费中统筹。

　　(八)关于“城中村”改制后居民社会保障政策

　　1、关于养老保险。原属村办企业改制后的职工或个体工商户可按城镇企业职工的参保规定办理。

　　2、关于医疗保险。原属村办企业改制后的职工可按企业参加医疗保险的规定办理。

　　3、关于最低生活保障。原村民改制后，按照《朔州市城市居民最低生活保障办法》规定，达不到城市最低生活保障线的，可享受城市居民最低生活保障金。

　　(九)关于“城中村”村民转为市民后的就业政策

　　1、开展就业培训工作。为解决“城中村”农转非居民的工作出路问题，市、区劳动部门要对“城中村”有劳动能力和就业要求的居民(原村民)进行专门的技术培训。

　　2、积极推荐就业。认真做好“农转非”居民的推荐就业工作，充分利用市、区、街道、居委会四级劳动就业服务网络，优先为就业困难的“农转非”居民提供就业服务。

　　(十)关于“城中村”改制后计划生育的政策

　　依照现行的有关规定，对原以农业人口批准生育第二个孩子的，按计划内二孩对待；自“城中村”改制之日起不再按农业人口生育政策审批计划内二孩。　　

　　(十一)关于“城中村”改造建设中减免收费的政策

　　1、在“城中村”合法使用的建设用地、宅基地、留用的发展建设用地上实施的建设项目，按旧城改造等建设项目享受各项优惠政策。

　　2、属于安置村民的新建住宅，所有规费一律免收。发展经济的建设项目，城市基础设施配套费减半征收；除劳保统筹费外，其他规费一律免收。 　　

　　(十二)“城中村”改造资金由“城中村”集体经济组织或改制后的集体经济组织自筹、原村民共同集资、筹措银行贷款和引进投资多种渠道筹集。市、区政府财政拿出部分专项资金用于“城中村”改造。对“城中村”改造所涉及的城市基础设施建设项目，优先安排建设资金，建成后纳入城市管理；对“城中村”改造规划、建设好、进展快的，要进行奖励。　　

　　(十三)凡纳入“城中村”改造范围的村，自市和区政府通知之日起，停止办理村民房屋新建、改建和扩建的审批，擅自进行建设的，拆迁改造时不予补偿安置。区政府负责“城中村”范围内一切建设活动的管理工作。凡未经审批、擅自开工建设的其他项目，一律视为违法建设，由区政府会同市行政执法部门依法查处。

　　四、“城中村”改造的方法步骤

　　采取分类指导，分批推进方式。根据“城中村”拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，对于完全没有农用地的或60%以上村民已转为城市居民的村庄，应立即开始转制工作；对于有部分农用地，处于城市近期重点建设区域内的村庄，由市、区政府把握安排改制工作进度。

　　“城中村”改造建设可由村民委员会或改制后新组建的具有相应产权的单位在原地上拆迁改造；也可以与投资商联合改造或委托开发商独立改造建设，对开发商的选定应以资金、规划方案、开发商信誉、旧村改建的补偿等四个方面因素综合考虑，以有利于“城中村”改造建设顺利进行。

　　“城中村”改造建设步骤按土地登记、房产确权、规划控制、组织试点、全面改造顺序进行。

　　五、“城中村”改造工作要求

　　(一)要根据市政府的有关要求，组织指导“城中村”编制改造实施方案，经街办(乡镇)和区政府初审同意，报市政府审定后，严格按照实施方案中确定的内容、进度组织实施。要坚持建新和拆旧相结合的原则，实行建一片、拆一片的流动式改造。新建住宅必须优先保证本村村民安置，否则不得向社会销售；对改造中所涉及的城市规划道路、绿化等公共用地上建筑物的拆迁安置也要优先给予保证。

　　为防止在“城中村”改造中建新不拆旧、新建住宅只向社会销售不安置本村村民的问题的出现，有关部门在为其办理建设工程规划许可证，建筑施工许可证、土地使用证、房产证等所有相关手续时，先发“预可证”，待工程竣工人部验收后核发有关手续“正本”，否则并不得享受“城中村”改造优惠政策。　　

　　(二)从2006年开始，力争二到三年内完成对小村、贺家河、北邢家河、胡家窑、北旺庄等“城中村”改造任务。

　　(三)已开始实施“城中村”改造的区，要尽快组织开展对村干部、村民进行有关“城中村”改造政策的宣传、教育和动员工作；完成各改造村详细规划的编制审批和土地、人口、房屋、村集体经济、改造难点、村干部和村民的意见和建议等方面的摸底调查工作，进行综合分析，制定改造方案，经市政府审定后，分步实施村民“农转非”，“村改居”、村集体经济改制、集体土地转变性质、村民房屋确权、拆迁建设等改造工作。

　　(四)市政府各有关部门要积极主动支持“城中村”改造工作，针对出现的问题，及时完善有关政策，确保“城中村”改造工作顺利推进。

　　(五)已实施“城中村”改造的区政府应成立“城中村”改造领导组，区长为“城中村”改造的第一责任人，要制定具体方案和保障措施，责成专门机构和人员组织实施“城中村”改造工作。

　　(六)各县、区政府对市政府确定的首批改造的“城中村”之外的其他“城中村”的改造，可依据本意见施行。

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　                  　二○○六年六月七日