朔政发〔2006〕51号

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各县、区人民政府，市直各委、办、局：

　　现将《城中村改造土地处置办法及办理程序》印发给你们。望认真学习，切实贯彻执行。

 

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　                　二○○六年六月十二日

 

　　

市区范围内城中村改造土地处置办法及办理程序

 

 

　　一、土地处置的基本原则

　　(一)集体土地转国有土地。城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发了集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中，有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批，并同时办理土地征收。

　　征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按我市的有关规定，负责代征土地的费用和其地上原有的建筑物、构筑物的拆迁安置费用。

　　(二)集体土地通过依法征收转为国有土地后，留给村民的生产、生活用地，由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和进度，对进行拆迁改造的用地按规划部门批准的具体建设项目，逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织。当下不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。

　　(三)留地发展。城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划，按市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织适当的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。

　　二、土地办理程序

　　(一)前期准备工作，由朔城区国土分局在区政府的领导下，按照市国土局的安排和要求全面完成。

　　重点是搞好各类土地的详细调查统计，完成城中村土地所有权的确权、登记、发证工作，拟定征收土地方案、供地方案和建设用地呈报说明书，并按批准的城中村改造控制性详细规划拟定征收土地的处置方案。有农用地的，应先行办理农用地转用、征收审批手续。

　　(二)实施土地征收

　　朔城区人民政府持下列文件向市政府提出申请，经市国土局审查同意后，向市政府写出审查报告，呈报市政府审核：

　　1．朔城区人民政府向市政府呈报的城中村集体土地依法征收为国有土地的申请（一村一申请）；

　　2．朔城区人民政府审核同意的城中村集体土地征收方案、供地方案和建设项目用地呈报说明书；

　　3．有批准权的政府或民政部门批准的转制和撤村建居文件；

　　4．公安部门批准的该村全部村民由农业户口转为城市市民户口的文件及批准的转制农业人口转为城市市民户口的数量统计表；

　　5．转制村全部土地的《土地所有权证》及附图（复印件）；

　　6．转制村土地利用现状图、面积统计清册和有关文字说明；

　　7．转制村各类用地勘测定界技术报告和勘测定界图；

　　8．市辖区政府按照城中村改造规划拟定的转制村全部土地的处置方案。该方案应包括市规划局正式批准的城中村改造规划及附图和村民农转非变为城市居民后的生活、生产、社会保障等内容；

　　9．城中村撤村建居后，经区政府认可，工商行政管理机关登记的取代原村民委员会实施城中村改造和统一办理土地手续的集体经济组织或法人组织的证件（复印件）；

　　10．市政府或市国土局提出的其他应报的文件、统计清册或说明材料。

　　市国土局代市政府草拟呈报省人民政府审批征收土地的请示，经市政府核准后，连同有关资料一并呈报省人民政府审批。省人民政府批准后，市政府委托市辖区政府按规定的程序实施征收土地，并由市、区两级国土部门按照职能分工，依照规定的程序办理注销集体土地所有权证书，对集体土地和国有土地统计台账进行变更。在城中村未改造前，其土地使用情况由市政府委托朔城区人民政府按照国有土地进行监督管理。

　　(三)土地变更登记发证

　　1．在朔城区政府和市国土局统一组织领导下，按照统一标准、统一方法、统一程序、统一表格、统一审查内容的原则，由朔城区国土分局负责权属调查、填写登记表等外业和前期工作，提出初审意见，经市国土局审查、验收合格，呈报市政府批准后，登记造册，收回原《集体土地使用权证》（包括宅基地证），换发《国有土地使用证》。

　　2．经依法批准按城中村改造规划或城市规划使用集体土地新建的住宅小区，先换发《国有土地使用证》，然后再分割登记，核发个人住房的《国有土地使用证》。

　　3．经依法批准使用集体土地的工业、商业、市场和公益事业、公共设施等建设用地，换发《国有土地使用证》。

　　4．未利用的空闲地及住宅小区以外的道路、广场、绿化等用地，只登记造册，建立台账，不核发使用证。

　　5．原住宅用地在转制前已改为商业、工业、服务业等经营性用地的，需持市规划局同意的文件，经市国土局审查同意报经市政府批准改变用途后，按经营性用地登记发证。否则一律按居住用地发证。

　　6．按城中村改造规划应进行拆迁改造的原村民住房使用的宅基地和城市居民住房使用的集体土地，只给转制后的集体经济组织依照《集体土地所有权证》换发住宅用途的《国有土地使用证》，不给个人换发《国有土地使用证》。

　　三、办理留用发展土地

　　(一)拟改造的城中村现有的住宅、工业、商业、服务业、市场等集体建设用地（包括擅自违法转让的集体建设用地，至今未作处理完善有关手续的和建设商品房向本村以外的市民或外单位出售的建设用地在内）较少，按每个村民平均不足133平方米，而且又有较多农用地（不包括林地、已建成的绿化用地）和未利用地的，在符合城中村改造规划和城市建设规划用地性质的前提下，按照不超过上述标准的原则，再留给转制后的经济组织一部分发展用地，用于生活、生产与就业安置。经依法办理农用地转用、土地征收和协议出让供地手续后，核发《国有土地使用证》。政府应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给转制后的集体经济组织，专款用于城中村改造、就业安置或者转制村民社保等费用。

　　留用发展用地的位置和土地用途必须先取得市规划局书面同意，并附有规划图。

　　(二)对有下列情况之一的不再留给或者补充发展用地。

　　1．已没有农用地和未利用土地的；

　　2．现有的农用地（林地、已建成的绿化用地除外）和未利用土地全部留给后仍达不到上述标准的；

　　3．现有建设用地(不包括学校、敬老院等公益事业用地)按每个村民平均，超过上述标准的；

　　4．不符合城中村改造规划确定的位置的；

　　5．不符合城市建设规划用地性质的。

　　(三)城中村改造时，也可采用先确定每位转制村民的住房面积和商业用房面积标准，再按用户要求可以每1-2户加一定面积商业用房或其他确保转制农民当年收入和生活水平不低于转制前或高于转制前水平的方式确定城中村改造后的用地面积。

　　四、收购储备土地

　　由市土地储备中心和朔城区政府负责，市国土局有关科室、单位配合。其办理程序为：拟改造城中村的土地除现有建设用地和留给的发展用地外，如还剩有土地，一律由市土地储备中心以现行征收土地标准收购储备。

　　五、改造项目用地审批

　　(一)城中村改造项目用地除符合法律规定的划拨用地范围和《划拨供地目录》的，按划拨方式供地外，其他一律按市规划局批准的具体改造项目，以有偿使用方式供地。

　　(二)城中村改造项目使用划拨土地的或拟改变出让后的土地用途的，必须依法办理供地和改变土地用途审批手续。

　　(三)城中村改造中未实行收购储备的建设用地，并且是由同一单位进行拆迁安置与建设的，比照招商引资方式供地；已实行储备的，以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。

　　(四)城中村改造项目用地必须严格按照市规划部门批准的城中村改造规划进行，必须符合城市规划的用地性质，否则不予办理有关用地手续。

　　(五)按照城中村改造规划，在原建设用地范围内由转制后的经济组织进行改造并用于转制村民居住和用于安排原村民生产、经营的建设项目，依照法律规定办理用地审批手续后，政府应收取的土地出让金，经市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的经济组织，专款用于城中村改造和就业安置，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。

　　在原宅基地范围内拆平建楼用于转制后村民居住和原居住的城市居民的回迁用地，以划拨方式供地。

　　列为经济适用房建设计划的，以划拨方式办理供地手续。

　　(六)允许转制后的集体经济组织，经市政府批准后将合法使用的建设用地或房地产，依法转让给其他单位或个人依照城中村改造规划进行房地产开发，其转让所得专款用于城中村改造和就业安置资金，也可将其部分用于转制村民的社保费用。由受让方依法缴纳的土地出让金经区政府或转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，经市政府批准，由市财政局拨付给区政府或实施城中村改造的集体经济组织，专款用于城中村改造的公益事业、公共设施等配套建设。

　　(七)转制后的集体经济组织吸收其他单位或个人投资，联合按照城中村改造规划和土地处置方案对城中村进行改造的，可按具体项目以协议方式出让给转制后的集体经济组织，应收取的土地出让金，经转制后的集体经济组织申请，乡镇（街办）和区政府审核，市财政局书面同意，市政府批准，全部留给改制后的集体组织用于城中村改造资金，也可将其中部分用于转制村民的社保费用。

　　未经市国土局审查报市政府批准，擅自与其他单位或个人联营、联建的，依法处罚后，符合城中村改造规划的，全额征缴土地出让金；不符合城中村改造规划的不予办理用地手续，收回土地使用权。

　　(八)城中村改制后，需改变原土地用途的，必须符合城市规划和城中村改造规划，经市规划部门同意，市国土局审查后，报市政府审批。改变土地用途后，除法律规定可以划拨使用的外，应有偿使用，其中由转制后的集体经济组织继续使用的，以协议方式出让；拟转让给其他单位或个人使用的商业、旅游、娱乐、商品房等经营性用地，必须通过土地市场公开交易和出让，土地有偿使用费的征缴管理按上述规定办理。

　　不符合城市规划和城中村改造规划的，不予办理改变土地用途手续。

　　(九)城中村改制后，按照管理体制应向市、区有关部门移交的教育、医疗卫生、广场、道路、绿化等用地，按划拨方式办理。

　　(十)城中村原有的宅基地改造过程中，凡经规划确定为商业、写字楼、商品住宅等经营性用地的，也可采用在地上建筑物先由转制的集体经济组织和村民拆平后，再由市国土局组织以公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖所获得的全部收益除扣除必要的手续费外，经市财政局书面同意，市政府批准，全部返还改制后的集体经济组织用于城中村改造费用。

　　六、有关问题

　　(一)上述的各项土地手续办理工作，均由朔城区政府和朔城区国土分局负责前期的准备工作，市国土局负责审查上报，由市政府上报省人民政府审批或由市政府依法审批。

　　(二)若国家或省里出台城中村改造中有关土地问题的新政策、规定、程序、办法、具体要求时，按国家和省里的规定、要求执行。