以房养老应定位为补充性养老

 

李  军    冯  丹

 

去年，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注。通过分析总结相关资料，本研究认为如果推行“以房养老”，应该谨慎慢行，把“以房养老”定位于补充性养老形式。

　　一、“以房养老”的必要性

　　计划生育政策的实施，“4+2+1”的家庭模式已经逐渐增多，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个安享天伦之乐的晚年。空巢家庭的现实存在，部分老年人群面临“有房无家”的困境，家庭养老无从谈起。而拥有住房老人通过“倒按揭”的形式将房产抵押给银行，获得一笔额外的稳定收入，既能改善老年人的晚年生活，又能减轻子女负担。

　“以房养老”模式能够在居民年老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现套现，为老年人带来持续稳定的现金流入，从而有效地解除了中年人对未来生活的后顾之忧，刺激其一定的消费需求。

　　“以房养老”中的住房反抵押贷款不仅为银行、保险公司等金融机构带来新的业务，而且在业务与收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起。住房新功能的利用还可以活跃房地产二级市场，增加二手房的市场供应量，提高住房的利用效率。

　　二、“以房养老”的形式与条件

　　“以房养老”，概括来说可以分三种类型，第一种是家庭性的“以房养老”，主要取决于子女的孝心和孝行；第二种是自助性“以房养老”，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；第三种为社会性“以房养老”，老年人将房子反向抵押贷款，由社会机构提供“以房养老”业务。

　　实现“以房养老”有四个基本条件需要满足，分别是有房子的产权、自己独立住房、适中的经济基础以及住房较好的区位优势。

　　三、国内外的模式

　　在国外，“以房养老”已经基本成为养老保障的重要途径之一，美国、新加坡的模式相对成熟，上海、南京也进行了探索与尝试。

　　（一）“倒按揭”的美国模式

　　“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是1980年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，主要经验有两条，一是充分发挥联邦住房管理局的作用。二是放贷者有保险的倒按揭贷款。住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

　　（二）多选择的新加坡模式

　　新加坡的“以房养老”有三种方式。第一种，允许符合条件的住房拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。

　　（三）南京的“倒按揭”模式

　　南京汤山“温泉留园”，在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

　　（四）上海的自助养老模式

　　上海的“以房自助养老”做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

　　（五）石景山的房屋银行模式

　　2007年10月，北京石景山区试点通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院所需的费用，或由老人自行处理。

　　四、面临的问题

　　（一）房地产市场变数不可测

　　“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，涉及到很多问题，房地产市场的变数是其最重要因素。

　　（二）法律制度尚未完善

　　“以房养老”需要透明、公正的法治环境。牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

　　（三）商品房70年产权的现实

　　我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　（四）养老机构服务能力不足

　　老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构服务能力不足。好点的养老院收费太高，还要找关系，差的服务又不到位。

　　（五）适用人群范围小

　　按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

　　（六）机构阻力

　　“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测”。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　（七）改变养老观念是长期性系统性工程

　　养儿防老的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

因此建议在推行养老保障体系建设的时候，一定要准确定位，明晰“以房养老”的方式方向，把以房养老作为养老保障体系建设的一种补充形式。

 

                                         (摘自中国改革网)